减少商办用房租赁交易纠纷 北京出台商办出租专用合同

在北京，商办项目在租赁过程中通用住宅租赁合同的历史正式结束。

在面向社会公开征求意见后，6月14日，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监管局对外发布《北京市商业办公房屋租赁合同》示范文本(以下简称《示范文本》)，并立即执行，其中相较以往，《示范合同》增加了包括必须明确水电气热等资源费用的标准、租金与免租期的计算方式，并要求出租人需要配合承租人完成市场主体登记等内容。

具体来看，《示范合同》增加的内容主要有四个方面。其中，考虑商办用房租金计价方式较多，《示范文本》在租金和免租期方面，囊括了按日、按月、按年等计价方式，便于租赁双方核算数额。此外，免租期是商办用房租赁中常见的约定，《示范文本》也将其纳入条款。

针对承租后出现的资源性收费标准扯皮问题，《示范文本》也将电费、水费、停车费、物业费等常见的使用期间发生费用的收费标准纳入条款。

考虑到承租商办项目的多为独立市场主体，涉及登记注册等需求，《示范文本》提示租赁双方约定租赁房屋能否作为注册登记企业法人等市场主体或非法人组织的住所。如承租人有住所/地址登记需求的，出租人应在按约定配合提供登记所需，且应由出租人出具材料。

配套交接验收手续方面，示范文本约定双方当事人应当在房屋交付时核对房屋、物品和各项费用缴纳情况，需在《房屋交接验收确认单》上签字或盖章。

“此次《示范文本》增加的各项内容精准适用于商业和办公用途的房屋租赁，更加具有针对性和适用性。”据市住建委相关负责人介绍，之前北京一直参考使用的是房屋租赁合同示范文本，其中对商办项目的租赁并没有非常针对性的内容。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对此分析，《示范文本》从租金、费用、登记到配套与验收整个租赁全过程给予了全方面的监管与规范，既避免乱收费乱调价等相关纠纷，切实保护租赁主体人的财产与合法权益，促使市场营造健康的租赁环境，也将提升租赁交易的高效性，增强租赁市场活力。

“此次《示范文本》的发布，其目的很清晰，即为进一步优化营商环境，明确租赁双方的权利义务，减少商办用房租赁交易纠纷，维护租赁当事人合法权益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这次废除了2008年以及其他年份一些过时的合同范本，对于引导商办领域的交易双方积极使用示范文本具有积极的作用。

另外，关荣雪进一步提到，此次专门针对商业办公房屋出台租赁合同文本体现了市场监管的针对性与高效性，区别于使用房屋的租赁合同示范文本，切实解决商业办公房屋在租赁方面的具体问题，既完善了租赁市场制度体系，也在一定程度上提升了商办房屋租赁交易的活跃度。整体而言，《示范文本》的出台将对北京市商业办公房屋市场起到立竿见影的监管作用，促进商办租赁市场健康平稳发展。

《示范文本》自发布之日正式推行使用的同时，为了区分商办与住房租赁合同示范文本，市住房城乡建设委还进一步明确了住房租赁、房屋经纪使用2019年《北京市住房租赁合同示范文本》(BF-2019-0603)、《北京市房屋承租经纪服务合同示范文本》(BF-2019-1207)、《北京市房屋出租经纪服务合同示范文本》(BF-2019-1206)版本。原2001年、2008年房屋租赁合同示范文本不再推行使用。

“此次发布的《示范文本》属于北京首个针对商业办公租赁领域的文本，对于全国商办交易市场也有积极的借鉴和启发意义。”严跃进表示。此次北京发布商办方面的租赁合同文本，属于制度层面的创新。目前很多地方的租赁合同其实是混合版的模式。

严跃进还表示，对于全国其他城市来说，也应该学习北京此类做法，积极起草此类示范文本，也是促进商业办公交易市场规范、高效、系统化发展的重要基础工作，对于市场交易的顺利完成具有积极的作用。(卢扬 孙永志)